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IPI et CONFOTUR : l'impôt foncier dominicain, et comment ne pas le payer
Un bien classé CONFOTUR est exonéré jusqu'à quinze ans. Le mien ne l'est pas, et il me coûte 6 000 dollars d'impôt foncier par an. C'est la différence la plus chère que personne ne vous explique avant d'acheter.
- La réponse courte
- L'IPI, comment il se calcule
- Mon cas : 6 000 dollars par an
- CONFOTUR, l'exonération que personne ne vous explique
- Ce que CONFOTUR couvre exactement
- Comment vérifier qu'un bien est vraiment classé
- Les autres impôts qui touchent un propriétaire
- L'arbitrage que ça crée à l'achat
- Les questions qu'on me pose
La réponse courte
La République dominicaine prélève un impôt foncier annuel appelé IPI, au taux de 1 % de la valeur du bien au-delà d'un seuil. Mais un bien classé sous la loi 158-01, dite CONFOTUR, en est exonéré jusqu'à quinze ans.
Autrement dit : deux biens de valeur identique peuvent avoir une facture fiscale radicalement différente, uniquement selon le programme dans lequel ils se trouvent. C'est l'une des choses les plus coûteuses que je n'ai pas comprises assez tôt.
L'IPI, comment il se calcule
L'Impuesto al Patrimonio Inmobiliario est l'impôt annuel sur le patrimoine immobilier, collecté par la DGII, l'administration fiscale dominicaine.
| Élément | Ce qu'il faut retenir |
|---|---|
| Taux | 1 % par an |
| Seuil d'exonération 2026 | 10 695 494 pesos dominicains pour une personne physique, soit de l'ordre de 165 000 à 175 000 dollars selon le change |
| Calcul | On retranche le seuil de la valeur totale des biens, et on applique 1 % au reste |
| Échéances 2026 | 11 mars et 11 septembre, en deux versements |
Trois exonérations méritent d'être connues :
- Les biens dont la valeur cumulée est sous le seuil ne paient rien.
- Le logement d'une personne de plus de 65 ans, s'il constitue son unique patrimoine immobilier.
- 🔴 Les pensionnés et rentiers de source étrangère bénéficient d'une exonération de 50 %. Si vous venez ici à la retraite avec une pension étrangère, ça divise votre facture par deux, et c'est très rarement mentionné.
Mon cas : 6 000 dollars par an
Ma maison n'est pas sous CONFOTUR. Résultat :
Six mille dollars par an, c'est 500 dollars par mois. Sur un bien qui se louerait 5 000 à 5 500 dollars mensuels, ça représente environ 10 % du loyer, avant même d'avoir payé quoi que ce soit d'autre.
Et c'est exactement le genre de ligne qui n'apparaît jamais dans le rendement de 8 à 12 % qu'un promoteur vous annonce. J'explique pourquoi dans l'article sur le rendement locatif réel.
CONFOTUR, l'exonération que personne ne vous explique
La loi 158-01, modifiée depuis, encourage le développement touristique du pays. Les projets approuvés par le Conseil de développement touristique, le CONFOTUR, ouvrent droit à des exonérations importantes, et elles se transmettent à l'acheteur du bien.
Vous voulez savoir si un bien est sous CONFOTUR ?
Envoyez-nous le nom du programme et le promoteur. Quelqu'un sur place vérifie le classement et vous dit ce que ça change sur votre facture.
Ce que CONFOTUR couvre exactement
| Impôt | Sans CONFOTUR | Avec CONFOTUR |
|---|---|---|
| IPI, l'impôt foncier annuel | 1 % par an au-delà du seuil | Exonéré jusqu'à 15 ans |
| Taxe de transfert à l'achat | 3 % sur la valeur la plus élevée entre l'évaluation de la DGII et le prix du contrat, à la charge de l'acheteur | Exonérée sur la première vente du programme classé |
| Impôt sur le revenu lié au projet | Régime de droit commun | Exonération prévue sur une période de quinze ans |
Comment vérifier qu'un bien est vraiment classé
- Demander la résolution CONFOTUR du projet, avec son numéro et sa date. Un promoteur sérieux la fournit sans discuter.
- Vérifier la date de départ et la durée restante. Un projet classé il y a huit ans ne vous offre pas quinze ans d'exonération, il vous en offre sept.
- Faire confirmer par votre avocat, le même que celui qui vérifie le titre de propriété. C'est le moment de poser les deux questions ensemble.
- Vérifier si vous êtes le premier acquéreur : c'est ce qui décide de l'exonération sur la taxe de transfert de 3 %.
La méthode complète de vérification juridique est dans l'article sur le titre de propriété.
Les autres impôts qui touchent un propriétaire
| Impôt | Taux | Qui paie |
|---|---|---|
| Taxe de transfert immobilier | 3 % sur la valeur la plus élevée entre l'évaluation DGII et le prix | L'acheteur |
| IPI, impôt foncier annuel | 1 % au-delà du seuil | Le propriétaire |
| Plus-value à la revente, personne physique étrangère | 27 % sur le gain | Le vendeur |
| Plus-value, personne physique dominicaine | 25 % sur le gain | Le vendeur |
🔴 Le taux de plus-value est le chiffre le plus oublié de tous. Quand on calcule une revente avec 50 000 dollars de plus-value, il faut penser à ce qui en reste après imposition. C'est une ligne qui change complètement l'intérêt d'une opération d'achat-revente rapide.
L'arbitrage que ça crée à l'achat
Une fois qu'on a ces chiffres en tête, la question à poser devant deux biens comparables change complètement :
Sur un bien à 700 000 dollars, l'IPI seul représente de l'ordre de 6 000 dollars par an. Sur quinze ans, c'est un montant qui se compare au prix d'un appartement entier.
Le reste de la méthode d'achat est dans le guide de l'investissement.
Les questions qu'on me pose
Qu'est-ce que l'IPI en République dominicaine ?
C'est l'impôt annuel sur le patrimoine immobilier, collecté par la DGII. Son taux est de 1 % par an, appliqué à la valeur des biens au-delà d'un seuil d'exonération fixé à 10 695 494 pesos dominicains pour 2026, soit de l'ordre de 165 000 à 175 000 dollars selon le change. Il se paie en deux versements, le 11 mars et le 11 septembre.
Qu'est-ce que CONFOTUR et qu'est-ce que ça exonère ?
CONFOTUR est le régime issu de la loi 158-01 d'incitation au développement touristique. Un bien situé dans un projet classé est exonéré de l'IPI jusqu'à quinze ans, exonéré de la taxe de transfert de 3 % sur la première vente, et le projet bénéficie d'une exonération d'impôt sur le revenu sur quinze ans.
Combien coûte l'impôt foncier sur une maison non classée ?
Sur ma propre maison, estimée entre 700 000 et 750 000 dollars et non classée CONFOTUR, l'impôt foncier représente environ 6 000 dollars par an, soit 500 dollars par mois. Sur un bien qui se louerait 5 000 à 5 500 dollars par mois, cela représente près de 10 % du loyer.
Les retraités paient-ils l'IPI ?
Les pensionnés et rentiers de source étrangère bénéficient d'une exonération de 50 % sur l'IPI. Par ailleurs, le logement d'une personne de plus de 65 ans est exonéré s'il constitue son unique patrimoine immobilier.
Quel impôt paie-t-on à la revente ?
L'impôt sur la plus-value. Le taux applicable est de 27 % pour une personne physique étrangère et de 25 % pour une personne physique dominicaine. C'est le chiffre le plus souvent oublié dans les calculs d'achat-revente.
Comment vérifier qu'un programme est classé CONFOTUR ?
En demandant au promoteur la résolution CONFOTUR du projet, avec son numéro et sa date, puis en faisant confirmer par votre avocat. La date compte autant que l'existence du classement : un projet classé il y a huit ans ne vous offre plus quinze ans d'exonération.
- Le montant de 6 000 dollars par an est celui que je paie sur ma propre maison, qui n'est pas classée CONFOTUR.
- Le taux de l'IPI, le seuil d'exonération 2026, les échéances et les exonérations proviennent de sources fiscales dominicaines publiques et de publications professionnelles du secteur.
- Le régime CONFOTUR est établi par la loi 158-01, modifiée par la loi 195-13.
- Les taux de plus-value et de taxe de transfert proviennent des mêmes sources professionnelles.
- 🔴 Je ne suis pas fiscaliste. Cet article donne des ordres de grandeur et le vocabulaire pour poser les bonnes questions. Les seuils évoluent chaque année et votre situation personnelle change le calcul : faites-vous accompagner.
Le guide que j'aurais voulu lire avant d'acheter
Les frais réels ligne par ligne, les vérifications à ne pas sauter, et les rendements constatés par quartier.