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Rendement locatif à Punta Cana : les vrais chiffres
Les loyers que j'ai relevés en visitant résidence par résidence, le calcul complet sur ma propre maison, et pourquoi le « 8 à 12 % » des plaquettes ne veut rien dire.
Enzo HonoréInstallé en République dominicaine depuis 2019
Au sommaire
La réponse courte
Un appartement correct en bonne résidence à Punta Cana se loue entre 1 200 et 1 900 dollars par mois selon ses caractéristiques. Le rendement qui en découle dépend entièrement de deux choses que les plaquettes ne précisent jamais : ce qu'on déduit, et sur quelle valeur on calcule.
Le reste de cet article, ce sont mes relevés et mes chiffres.
Les loyers que j'ai relevés moi-même
Quand je cherchais mon appartement à Punta Cana, j'ai fait le tour des résidences en demandant systématiquement à quel prix elles se louaient. Ce n'est pas une étude de marché, ce sont des relevés de terrain, et ils valent mieux qu'une moyenne inventée.
| Type de bien | Loyer mensuel relevé |
|---|---|
| Appartement standard, bonne résidence | 1 200 à 1 400 $ |
| Le même, avec toit terrasse | 1 900 $ |
| Selon la résidence, y compris en trois chambres | 1 250 à 1 500 $ |
| Appartement meublé de ce type | 900 à 1 100 $ |
| Courte durée, appartement standard | environ 110 $ la nuit |
Le détail à 8 000 $ par an que personne ne vous dit
Regardez les deux premières lignes du tableau. Sept cents dollars d'écart de loyer mensuel entre deux appartements comparables, pour un seul élément : le toit terrasse.
+ 8 400 $ / an
de loyer supplémentaire pour un toit terrasse, sur la base des 700 $ d'écart mensuel que j'ai relevés
Et à l'achat, le promoteur ne facture pas cet élément à ce prix-là.
C'est l'arbitrage le plus rentable du marché, et il n'est jamais mis en avant.
Ce que ça vous dit concrètement : avant de choisir un lot dans un programme, allez voir ce que se loue la résidence d'à côté, et demandez le détail par type de bien. La différence entre deux appartements presque identiques peut représenter plus du tiers du loyer.
Vous voulez faire vérifier un projet locatif ?
Envoyez-nous le programme, le quartier, le prix annoncé et le loyer qu'on vous promet. Un de nos experts sur place regarde et vous dit si le compte est bon.
Le calcul complet sur ma propre maison
Plutôt qu'un exemple théorique, voilà mes chiffres, sur la maison que j'habite.
| Donnée | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 295 000 $ |
| Échéances mensuelles | 1 950 $ |
| Reste à payer jusqu'à la livraison, juin 2026 | 120 000 $ |
| Valeur estimée aujourd'hui | 700 000 à 750 000 $ |
| Loyer qu'elle sortirait en location fixe | 5 000 à 5 500 $ / mois |
Maintenant le calcul, et c'est là que tout se joue :
- Sur le prix que j'ai payé : environ 63 000 $ de loyer annuel sur 295 000 $ d'achat, on est au-delà de 20 % de rendement brut. Un chiffre qui paraît absurde, et qui est pourtant exact.
- Sur la valeur actuelle du bien : les mêmes 63 000 $ sur 725 000 $, on tombe autour de 8 à 9 % de rendement brut.
C'est exactement là que les plaquettes trichent, sans mentir.
Le même bien, le même loyer, et deux rendements qui vont du simple au double selon la
valeur retenue au dénominateur. Un promoteur qui vend un bien en construction calcule
sur le prix d'achat, forcément flatteur. Demandez toujours :
« ce pourcentage, il est calculé sur quoi ? »
Avoir 750 000 dollars qui dorment dans une maison, ce n'est pas la meilleure décision
pour s'enrichir.
C'est la réflexion que je me fais aujourd'hui sur ma propre maison :
la louer 5 000 à 5 500 $ et aller vivre dans un bien à 3 000 $.
Un investisseur raisonne comme ça, un propriétaire non.
Pourquoi le « 8 à 12 % » ne veut rien dire
Les promoteurs annoncent 8 à 12 %. Ce n'est pas faux, c'est incomplet. Il y a trois niveaux de rendement, et un seul est utile.
| Niveau | Ce qu'on déduit | Qui l'affiche |
|---|---|---|
| Brut | Rien. Loyer annuel divisé par un prix. | Tous les promoteurs |
| Net | Charges de copropriété, gestion, entretien, assurance | Presque personne |
| Net-net | En plus : vacance locative, saison basse, fiscalité, et les mois où le bien ne tourne pas | Personne |
Deux postes sont systématiquement oubliés dans les projections qu'on vous montre :
- Les charges de copropriété, souvent sous-estimées de moitié. À demander par écrit, sur les douze derniers mois, pas en pourcentage théorique.
- La gestion. Un bien à huit mille kilomètres sans personne pour l'ouvrir, le nettoyer, accueillir et réparer n'est pas un investissement, c'est une charge. Bonne nouvelle relative : le pays est une société de service, et une aide à domicile à temps plein se situe autour de 200 à 250 $ par mois. Ça change les hypothèses par rapport à l'Europe.
Courte durée ou longue durée
Les deux marchés existent et ne demandent pas le même travail.
| Courte durée | Longue durée | |
|---|---|---|
| Ce que j'ai relevé | environ 110 $ la nuit sur un appartement standard | 1 200 à 1 900 $ par mois selon le bien |
| Le rendement | Plus haut sur le papier | Plus bas, mais prévisible |
| Le vrai sujet | La vacance et la saison basse mangent l'écart, et il faut une vraie gestion | Un locataire, une rotation faible, presque pas de gestion |
Mon avis, et ce n'est qu'un avis : pour un premier bien acheté depuis l'étranger, la longue durée est plus raisonnable. On perd du rendement théorique et on gagne la seule chose qui compte à distance, la prévisibilité.
Les quatre chiffres à exiger avant de signer
- Le loyer réellement constaté dans la résidence, par type de bien, et pas une projection. Si le programme est neuf, demandez celui de la résidence voisine.
- Les charges de copropriété des douze derniers mois, par écrit.
- Le coût de la gestion locative, en pourcentage et en montant.
- La base de calcul du rendement annoncé : prix d'achat ou valeur de marché. C'est la question qui met tout le monde d'accord, ou qui met fin à la discussion.
Si un vendeur ne peut pas fournir ces quatre chiffres, c'est une réponse en soi.
Le reste de la méthode, les frais d'achat et les pièges à écarter sont dans le guide complet de l'investissement.
Les questions qu'on me pose
Quel rendement peut-on vraiment espérer ?
Les promoteurs annoncent 8 à 12 %, mais c'est du brut sur une occupation théorique. Le chiffre utile est le net une fois la gestion, les charges, la vacance et la saison basse déduites. Et il faut savoir si le calcul porte sur le prix payé ou sur la valeur actuelle : sur ma propre maison, l'écart entre les deux va de 8 % à plus de 20 %.
Combien se loue un appartement à Punta Cana ?
D'après mes relevés en visitant : 1 200 à 1 400 $ par mois pour un appartement standard en bonne résidence, jusqu'à 1 900 $ avec un toit terrasse, et 1 250 à 1 500 $ selon la résidence y compris en trois chambres. En courte durée, environ 110 $ la nuit.
Un toit terrasse change-t-il vraiment le rendement ?
Oui, et c'est l'arbitrage le plus rentable que j'aie vu ici. J'ai relevé 700 $ d'écart mensuel entre deux appartements comparables, soit plus de 8 000 $ par an, pour un élément que le promoteur facture très peu à l'achat.
Courte ou longue durée ?
Pour un premier bien acheté depuis l'étranger, la longue durée est plus raisonnable. On perd du rendement théorique et on gagne la prévisibilité, qui est la seule chose qui compte quand on gère à distance.
D'où viennent ces informations
- Les loyers sont mes relevés, faits en visitant les résidences à Punta Cana.
- Les chiffres de ma maison viennent de ma vidéo « J'ai investi plus d'1 million en République dominicaine », 1 h 21.
- Les relevés de loyers viennent de la vidéo de visite de notre futur appartement.
- Ce sont des relevés personnels, datés, sur un nombre limité de biens. Ce ne sont pas des moyennes de marché. Le relevé systématique des prix arrive dans le baromètre.
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