Mon pire investissement : 250 000 $ sur un chantier qui n'a jamais bougé

Sur le papier, c'était une bonne affaire

Un projet de promoteur, un achat sur plan à Vista Cana, un quartier qui pousse à une vitesse impressionnante. Le calcul tenait en une ligne : 250 000 dollars à l'achat, une revente estimée autour de 300 000 dollars une fois sorti de terre. Environ 50 000 dollars de plus-value pour un bien que je n'aurais même pas à habiter.

C'est le raisonnement que tout le monde fait ici, et il n'est pas absurde : le marché monte réellement. Ce que ce raisonnement oublie, c'est que la plus-value ne se réalise que si le bien sort de terre.

Le jour où ma femme est passée devant le chantier

Je posais des questions depuis quelque temps. « Vous en êtes où avec l'appart, sur ce projet-là ? » Les réponses restaient vagues, et je sentais une tension au bout du fil. Ce n'était pas normal, mais je n'avais rien de concret.

Et un jour, ma femme passe devant le terrain avec une amie qui travaille elle aussi dans l'immobilier. Elles regardent, et elles me disent la seule phrase qui comptait : « c'est bizarre, le chantier n'a pas bougé ».

Ce qu'on m'a répondu

J'ai gueulé, on a déclenché un rendez-vous en urgence. Et là sont arrivées les explications : le constructeur était malade, un cancer, puis des problèmes administratifs.

Je précise, parce que c'est important : je n'ai aucune raison de penser que c'était faux. Ce genre de chose arrive, et c'est exactement pour ça que le sujet est intéressant. On imagine toujours l'arnaque avec un escroc en face. Dans la vraie vie, votre argent se retrouve bloqué pour des raisons parfaitement humaines, et le résultat est le même : un chantier à l'arrêt et un capital immobilisé.

Pourquoi j'ai pris un avocat alors qu'on me disait que tout allait bien

Mon agent immobilier me disait qu'il n'y avait pas de problème, qu'on allait trouver une solution, que ça allait repartir. J'ai pris un avocat quand même.

Non pas par méfiance envers lui, mais pour une raison très simple : je ne voulais plus avoir à discuter. Je ne voulais pas négocier, ne pas devoir revenir dessus tous les mois, ne pas passer six mois à relancer des gens.

C'est la règle que j'applique depuis : tout contrat d'achat immobilier ici doit être repris par un avocat. Pas lu en diagonale, repris. C'est la ligne la moins chère du budget et la seule qui peut sauver la totalité de la mise.

Le résultat, en chiffres

L'avocat s'est effectivement payé tout seul. Et l'argent récupéré est reparti directement sur un autre projet, une maison à Punta Cana, celle que j'habite aujourd'hui.

La vidéo complète, si vous préférez l'écouter

Toute cette histoire est racontée en détail dans le podcast, avec les montants et le reste de ce que j'ai investi ici. Une heure vingt et une.

Les trois arnaques que j'ai découvertes ici

En creusant le sujet après cette histoire, j'en ai identifié trois qui reviennent constamment. Elles paraissent lunaires vues de France. Elles sont courantes ici.

1. Les faux titres de propriété

Des gens achètent et vendent des biens sans en détenir le titre. Dans certaines zones, le cadastre est approximatif. Du côté de la Playa El Limón, à environ 45 minutes de Punta Cana, une plage encore vierge où l'on accède presque en voiture, on voit littéralement des panneaux de bois plantés au bord de la route : « vend propriété avec titre officiel ».

Réfléchissez une seconde à ce que ça veut dire. Si posséder le titre est devenu un argument de vente, c'est que beaucoup vendent sans. C'est la première chose à vérifier, par l'avocat ou par un excellent agent, auprès des organismes officiels.

2. Le même appartement vendu plusieurs fois

Celle-là, je l'ai vue documentée à la télévision dominicaine, dans une enquête sur l'immobilier. Des acheteurs se plaignaient d'avoir acheté la même unité : un agent avait vendu quatre fois le même appartement, avant de disparaître.

Le recours est presque impossible, surtout à distance. Et c'est précisément le profil des victimes : les acheteurs américains, canadiens, espagnols et italiens, qui sont les gros marchés d'ici, et qui achètent sans jamais venir.

3. Le promoteur qui disparaît

La version qui m'est arrivée, en plus doux. Le chantier s'arrête, les explications s'enchaînent, et parfois plus personne ne répond. Sans contrat solide et sans avocat, l'argent versé est perdu.

Ce que je fais différemment aujourd'hui

• Un avocat sur chaque contrat, systématiquement. Indépendant du vendeur et du promoteur. C'est non négociable, et ça se chiffre en milliers, pas en centaines de milliers.
• Le titre de propriété vérifié avant tout le reste. Avant le prix, avant le plan, avant la vue.
• Passer devant le chantier. Physiquement, ou faire passer quelqu'un de confiance. C'est ma femme qui a détecté le problème, pas les professionnels payés pour le faire.
• Ne jamais acheter sur plan à distance sans relais local. Le plan est moins cher pour une raison : il transfère le risque sur l'acheteur.

Le conseil que je donne en fin de podcast n'a pas changé : vérifiez toujours les titres de propriété, et travaillez avec un avocat ou un excellent agent immobilier. Ce sont les bons partenaires qui font la différence ici, pas le bon bien.

Le reste de la méthode est dans le guide complet sur l'investissement en République dominicaine.